Quando si può pignorare la prima casa

La prima casa è pignorabile, con le dovute eccezioni. Il “decreto del fare”, convertito nella legge n. 98/2013 ha infatti regolamentato il pignoramento della prima casa. Intendiamoci sui termini: per pignoramento si intende l’avvio della procedura esecutiva, a seguito di un atto del tribunale che determina la vendita dell’immobile all'asta per soddisfare uno o più creditori.

La definizione di prima casa

Anche il concetto di prima casa necessita di qualche approfondimento, in quanto non è sinonimo di abitazione principale. Per prima casa si intende infatti la prima abitazione di proprietà di una persona, per il cui acquisto sono previste alcune agevolazioni.

La prima casa risponde ad alcuni requisiti:

• l’acquirente deve essere una persona fisica
• l’immobile deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale A1, abitazioni di tipo signorile, A8, abitazioni in ville, A9, castelli e palazzi
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune di residenza
• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Quando la prima casa è pignorabile

Alcune tipologie di creditori possono ottenere dal tribunale il pignoramento della prima casa per essere risarciti dei crediti verso il proprietario.

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Agenzia delle entrate e pignoramento della prima casa

La legge n. 98/2013 introduce una tutela per i titolari di immobili che hanno debiti con il fisco e sancisce il divieto di pignoramento o esproprio di una casa per saldare un debito con il fisco nei casi in cui l’immobile presenti tutte le seguenti condizioni:

- Si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore e non appartiene alle citate categorie catastali degli immobili di lusso;

- è l’abitazione del debitore, che vi ha la residenza;

Se non ricorrono tutte queste condizioni, è possibile al fisco rivalersi sull'immobile se il debito con l’erario è superiore ai 120.000 euro.

Per importi inferiori, l’Agenzia delle entrate non può espropriare il bene per venderlo all'asta giudiziaria ma può iscrivere ipoteca sull'immobile, nel caso in cui il debito superi i 20.000 euro.

Altri creditori possono pignorare la prima casa: banche e società finanziarie

La legge consente il pignoramento della prima casa, senza alcuna limitazione, nel caso in cui il proprietario abbia debiti nei confronti di una banca o una finanziaria, in genere per mancato pagamento di un mutuo. Per il debitore non esiste alcuna forma di tutela, anche se l’immobile costituisca prima casa. Le banche, allatto di erogazione di un mutuo iscrivono in genere una ipoteca sull'immobile, che permette di vendere all'asta la casa e di avere un diritto di priorità sulle somme ottenute con l’asta giudiziaria rispetto ad altri creditori.

A seguito di condanne al risarcimento danni nei confronti dell’ex coniuge per mancato pagamento degli assegni di mantenimento e soggetti privati che rivendicano pagamenti non onorati, le norme non prevedono alcuna forma di tutela nei confronti dei proprietari della prima casa. Sono state emesse sentenze che hanno riconosciuto alla ex moglie l’iscrizione di ipoteca e conseguente pignoramento della casa di proprietà del coniuge, anche nel caso in cui ella conviva ancora sotto il tetto coniugale.

Non rileva infatti che l’abitazione sia unica o faccia parte di un patrimonio immobiliare che prevede seconde case ed altri immobili.

In conclusione le norme prevedono che l’impignorabilità della prima casa riguarda in sostanza il fisco, con i limiti già commentati. I creditori possono pertanto pignorare la prima casa e attivare la procedura di esecuzione immobiliare fino alla vendita giudiziale dell’immobile del creditore.